住宅市场进入“白银时代” 写字楼市场未必

2015-05-07 10:28    来源:房讯网
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[提要]近段时间以来,房地产市场被业界认为已经进入“白银时代”,事实上,我国写字楼市场一个时期来已被认为处于持续投资、平稳发展的“黄金时代”。 对此,专家分析称,未来我国写字楼市场受成本上升等因素影响,下调租金幅度的可能性并不大,市场整体将处于稳步发展阶段,其中二线城市将为写字楼市场新一轮上涨行情提供重要支撑。

近段时间以来,房地产市场被业界认为已经进入“白银时代”,事实上,我国写字楼市场一个时期来已被认为处于持续投资、平稳发展的“黄金时代”。

对此,专家分析称,未来我国写字楼市场受成本上升等因素影响,下调租金幅度的可能性并不大,市场整体将处于稳步发展阶段,其中二线城市将为写字楼市场新一轮上涨行情提供重要支撑。

一季度写字楼市场平稳发展

尽管我国宏观经济增速放缓,但写字楼市场租金维持平稳,市场表现良好。

随着中国经济步入新常态,裁员、业绩下跌、扩展海外市场、开拓其他相关业务成为房地产企业近几年来的主要关键词,中国房地产市场已从“黄金时代”迈入“白银时代”。

对此问题,戴德梁行华北区研究主管赵岩在接受记者采访时表示,“白银时代”更多的是指住宅市场,受宏观调控等因素影响,住宅市场已经告别过去高速发展的阶段,但是我国写字楼市场则保持了相对稳定的发展态势。

针对戴德梁行主要关注的16个城市,赵岩分析,整体来看写字楼市场租金维持稳定,空置率则由于项目入市情况不同而不尽相同。就华北六市来说,戴德梁行报告显示,今年一季度,大连、西安均没有新增写字楼项目,市场总量保持稳定,分别维持在73.60万平方米和59.66万平方米。所以,两市均出现供应紧张,导致租金上涨、空置率下降。

结合各地统计数据来看,今年一季度华北六市各项经济指标增速放缓趋势明显,但写字楼市场发展平稳。据戴德梁行统计,六个城市的地区生产总值增速均降到 10%以下。其中北京2014 年全年地区生产总值为2.13万亿元,同比增长7.3%,较2013年下降0.4个百分点,与全国生产总值基本持平。同时,虽然甲级写字楼市场租金在达到 相对高位后开始走低,一季度环比下降1.76%,但仍然处于相对较高水平,为每月每平方米382.36元,同比微涨0.24%。

而世邦魏理仕近日发布的《2015年第一季度中国房地产市场回顾》则进一步对全国写字楼租金上涨进行了统计,数据显示,本季全国写字楼平均租金环比增长0.2%,其中一线城市需求相对活跃且市场可租赁面积相对有限,平均涨幅为0.5%。上海浦东市场的空置率低至3.5%,推动全市平均租金上升1.2%,涨幅领跑全国。在华北地区,天津在近两年的租金下跌后首度录得租金上涨,除此之外,大部分城市租金走势仍相对稳健。

虽然目前各地写字楼市场租金增幅不明显,但是结合我国国内经济增速放缓的宏观背景来看,“写字楼市场租金能维持平稳是一个比较好的市场表现”,赵岩充分看好我国写字楼市场。

写字楼供应量不断加大

2015年第一季度全国优质写字楼新增供应216.0万平方米,创历史第二高点。

资本的青睐,使得写字楼供应量不断加大,写字楼仍旧是地产商投资的重要项目。高纬环球近日报告显示,2014年亚太地区写字楼房地产资本支出共达725亿美元,同比增长11.3%,达到金融危机以来的最高水平,其中中国成为写字楼投资的主阵地。

目前我国写字楼新增供应量攀升至历史高位,第一太平戴维斯报告显示,2015年第一季度全国优质写字楼新增供应216.0万平方米,为有记录以来的历史第二高点。

据统计,深圳一季度新增供应量达到近50万平方米,居各城市之首。受深圳影响,全国一线城市新增供应83.4万平方米,创近三年来的新高。

同时,北京、广州等城市供应量仍在高位徘徊。据赵岩介绍,今年北京将有50万平方米写字楼入市,广州四个核心区2015年新增写字楼面积则将达到40万平方米。

而据戴德梁行统计,北京、天津、沈阳、青岛今年一季度均出现新增供应,并为区域甲级写字楼市场提供32.68万平方米的优质办公空间,其中天津有一个项目入市,即天津国际贸易中心,为市场提供4.2万平方米的新增供应。

据戴德梁行统计,下一季度华北六市中北京、 天津、沈阳和青岛有望继续迎来新增项目。若项目如期入

市,预计将为市场带来约 57万平方米的新增供应。同时报告显示,考虑到大部分新增项目品质良好,预计六个主要城市租金将维持相对平稳,不会出现大幅下调。

以北京市场为例,下季度预计望京和中关村商圈依然有新项目入市,新增供应为10万平方米。赵岩向中国商报记者介绍道:“今年北京写字楼供应达到50万平方米,假如这50万平方米全部入市的话,那么,2015年供应量相当于比2014年翻了一番,去年北京才25万平方米。”

同时,据记者了解,在近日召开的第八届全国写字楼联合推介会上,国锐•境界、北京京开智汇园、北京京开壹中心、北京京开国际企业大道Ⅲ等新项目 在会上做了相关推介。这些项目都将在未来陆续入市。但高纬环球分析认为,随着这些项目的集中入市,预计租金有可能表现出向下调整的态势。

不过,赵岩认为,受管理费用上升、核心区写字楼升级等因素影响,年内租金下调幅度不会太大。

看好二线城市市场空间

目前,二三线城市缺乏真正的甲级写字楼,从这个角度看,这些城市的写字楼供应并不过量。

尽管资本看好中国写字楼市场,但大量供应产生为写字楼市场带来了较高的空置率,而且这种情况在二线城市反应尤其明显。统计数据显示,部分二线城市空置率甚至达到50%。

不过,赵岩认为,空置率的产生与阶段性的集中放量有关,前期有的企业拿地、扩张,现在迫于资金压力不得不入市,这部分写字楼对市场影响很大。未来随着经济发展、市场需求的扩大以及开发商有意错开供应高峰,写字楼市场将维持平稳运行。

因此,赵岩对中国写字楼未来发展持乐观态度。中国经济整体状况虽然受不确定性因素的影响,但GDP增速还处在一个高速增长的阶段,维持在7%左右,没有出现明显下降,所以直接受宏观经济影响的写字楼市场未来也会保持相对稳定。

而且据赵岩了解,考虑到现在市场竞争压力大,很多的项目会推迟入市。比如北京,CBD核心区有些项目宣布推迟入市,也有中信、泰康的一些地块,由于施工 速度缓慢,完成度较低,比如有的项目计划18年入市,现在推迟至19年。“因此市场预期可能比我们预想的好一点,竞争可能没有我们想像的那么大“。

赵岩同时表示,如果未来经济不出现大的问题,写字楼市场不会出现崩盘和大幅下滑。“中国写字楼市场甚至是商业地产市场,还是处于快速发展的黄金时期。”未来,随着中国经济的恢复以及国内经济结构的调整,尤其是民营资本的兴起,中国写字楼市场将迎来第二波上涨行情。

其中,二线城市将成为写字楼市场发展的关键。自十八大以来“众创”被屡屡提及,引发了中国关于全民创业的热情。赵岩表示,未来中国经济的发展还是要依靠中小企业,而中小企业也将为中国经济带来新的增长点。新兴产业的崛起,也会带来新的需求,从这个角度看,民营经济的发展将为二线城市提供更多的发展空间。

目前二三线城市缺乏真正的甲级写字楼,更多企业都是在乙级、丙级的商务办公楼里办公,从这个角度看,二三线城市的写字楼供应并不过量。所以,她认为二线城市写字楼市场大有可为。


【责任编辑:杨yang】

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