第一季度楼市成交量同比下降近两成

—— 业内人士称,成交量下降是因为春节影响和新货供应不足
2017-04-14 10:32    作者:蒋奇政     来源:南方都市报
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[提要]2017年第一季度,惠州房地产市场交出了较为平淡的成绩单。惠州中原地产统计数据显示,截至3月30日,惠州四区三县,住宅累计销售26361套,而惠州世联行(统计数字来源于各县区房管局)公布,第一季度惠州全市商品房(包括住宅、商铺、写字楼)累计成交面积为308 .62万平方米,总签约套数为30222套,相较于2016年第一季度有近两成的下滑。
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2017年第一季度,惠州房地产市场交出了较为平淡的成绩单。惠州中原地产统计数据显示,截至3月30日,惠州四区三县,住宅累计销售26361套,而惠州世联行(统计数字来源于各县区房管局)公布,第一季度惠州全市商品房(包括住宅、商铺、写字楼)累计成交面积为308 .62万平方米,总签约套数为30222套,相较于2016年第一季度有近两成的下滑。

业界观察人士分析,成交量出现下滑并非完全是因为市场因素,一方面和2 0 17年春节来得相对较早有关系,另一方面则是因为第一季度新货供应不足。

平均每天卖292 .9套新房

惠州中原地产的统计数据显示,2017年第一季度,惠州全市累计售出住宅26361套,相当于每天售出292.9套新房。世联行发布的第一季度数据显示,惠州商品房销售30222套,可以由此推算惠州第一季度售出商铺、写字楼和其他物业累计约3861套。

从单月数据来看,3月份的数据在第一季度最亮眼,中原统计数据显示,三月累计售出住宅14239套,环比增长145%,而1月和2月住宅成交量分别为6329套以及5793套。但总数据相较于2016年第一季度,还是有近两成的下滑。

惠州资深地产评论人范忠洲解释,成交出现下滑和两方面有关系,首先今年春节过得早;第二,2、3月份的楼市新货供应量严重不足。

具体到各个县区来看,中原地产数据显示,龙门区域第一季度住宅成交套数仅为927套,列最后一位,其中有5成的成交发生在3月(435套)。龙门一位要求匿名的开发商营销经理称,对于龙门市场而言,本地需求极为有限,主力供货区域是南昆山沿线的温泉度假养生项目,主要靠广州市场,“其温泉度假项目的客户群相对较窄。”南都记者查询发现,目前龙门热点主力在售项目有富力南昆山温泉养生谷、碧桂园南昆大观以及保利锦里。

博罗片区第一季度累计售出2238套房子,仅3月份就有1200多套,1月和2月分别成交431套和607套。博罗片区销售量较大的板块主要是惠博沿江路以及园洲和石湾板块,其中惠博沿江路片区主要客户群体来自城区,而园洲、石湾因为价格差距吸引东莞客人购买。

世联行的研究报告指出,在惠州城区房价快速上涨后,惠博沿江路片区的价格洼地优势开始凸显,6成以上的客户都是惠州城区外溢而至。上周博罗县体育馆附近的博景湾项目开卖,均价5500元/平方米,有江北片区的客户连夜过去排队选房,4月,沿江路以及博罗县城至少有5个项目入市推售新货,预计成交量将进一步拉升。

中原地产的数据披露,惠东片区第一季度共售出2344套,其中1月、2月分别成交678套和520套,3月份成交1146套,惠东片区主要分为县城板块和滨海板块两部分,其中滨海板块主要的发售对象是深圳客户,当前在售的主力项目是碧桂园十里银滩和金融街巽寮湾,其中前者的销售面积和套数占据了惠东片区一半左右的比例。而滨海片区的旺季则是从第二季度开始,预计第二季度惠东滨海片区的销售金额相较于第一季度,至少增加一倍。

惠州世联行副总经理胡光宇称,滨海片区出货的大周期在7月份,预计星河、恒大、富力将有大批量的新单位入市。

大亚湾片区楼市表现最抢眼

大亚湾片区则是第一季度惠州最亮眼的区域,实际上从2015年年底开始,就超过惠城区,成为惠州楼市占比最大的片区,第一季度中原的统计数据显示,大亚湾片区累计售出9659套房源,占惠州市场的3成比例,其中3月份单月成交5688套,2月份和1月份分别成交2272套和1699套。

以碧桂园、万达等为代表的品牌房企开始在大亚湾发力,截至3月底,新力、荣盛、恒大、金地等开发商的新项目即将陆续入市,南都记者预计第二季度,大亚湾的供应量相较于第一季度有近1倍的增长。

南都记者查看2016年大亚湾房协的年报数据发现,大亚湾片区年均成交套数大约4万。大亚湾房协副会长陈江洪预计,2017年至少有3到4成的增长,“供应量明显增加,那市场容量也在相应增大。”

惠州世联行数据显示,惠阳片区第一季度成交3984套,3月成交2088套,2月仅成交651套,1月成交1245套。和大亚湾片区类似,随着供应高峰期的到来,成交量也节节攀升,中原地产2016年的统计年报显示,惠阳片区2016年度累计成交套数大约2万套,按照这一数据比较,惠阳片区2017年第一季度,成交相对偏少。

世联行惠湾区总经理程笑称,这也和供应相对不足有关系,只有几个重点楼盘的推货量能相对跟 上 ,“大批 量 出 货应该是在7月到9月之间,而实际上第三和第四季度都是惠湾(大亚湾和惠阳)的典型旺季。”

惠城区在第一季度 入 市的楼盘不到10个,其中3月份入市的8个楼盘都是开盘即售罄,处于明显的新货供应不足的局面,3月份惠城区涨价的趋势暗流涌动。结合中原和世联行的数据,第一季度惠城区累计售出5540套,其中2月份受春节影响,只成交956套,3月份爆发性地交出了2933套的数据,1月份1651套的数据较为平淡。

南都记者梳理发现,千花岛、美丽洲、皇冠花园、上观国际、汇显城市公园、保利达江湾南岸、一城悦府、方直星耀国际是主要的出货楼盘。而来自惠州世联行的数据显示,4月份,城区至少有10个楼盘出新货。

数据显示,仲恺片区前三个月累计成交1669套住宅,仅3月份成交749套,1月份成交407套,2月卖出513套,目前仅有T CL康城四季、喜悦城、德润天悦等少量楼盘有货在售,5月份之后,类似皓翔壹城中心、源东项目、新力帝泊湾等项目开始大量进入出货周期,成交量将会有至少4成的上升。

碧桂园十里银滩蝉联销售冠军

2016年碧桂园十里银滩成为惠州房地产历史上首个单盘销售金额超百亿的大盘,累计售出1万多套房子,从2016年6月开始,十里银滩基本上是惠州月度销售套数的冠军。今年前三月也不例外。

中原地产统计数据显示,2017年1—3月,碧桂园十里银滩累计售出2129套,平均每天售出23 .6套房源,占惠州市场的8%左右,2月和3月的成交套数分别是803套和934套,碧桂园旗下的南站新城、公园上城都将是区域最主要的出货项目。

城区的一城悦府、中信水岸城、中洲天御、仲恺的T C L康城四季是第一季度销售较好的项目。在销售上扬的同期,南都记者注意到,第一季度惠州的库存量减少,去化周期明显缩短。世联行研究指出,从库存来看,截至2017年3月份,惠州市商品房库存量小幅下降,去化周期达到6 .88月,从供求关系来看,截至2017年3月份,惠州商品房供求比为0 .70,整个市场处于供求平衡态势,从供应态势看,开发商推货意愿增强,市场供应大幅上升。

惠州合纵联行董事总经理彭斌受访时解释,第一季度惠州的库存量下降,去化周期缩短,主要原因还是在于供货不足,“去年市场火了一年,很多货都卖空了,第一季度很多楼盘都在赶工,预计5月之后,市场的供应量开始批量增多,市场将不会出现第一季度部分区域供不应求的情况。”

世联行的统计数据显示,截至3月底惠州市一手商品房可售套数为100906套,可售面积为939.39万平方米,以去年月均销售136 .52万平方米的速度来计算的话,存量面积大概需要6.88月消化完,对比上月去化周期小幅下降。

而上述数据显示,截至3月底,惠州各县区的库存量分别为:惠城区284万平方米,惠阳220万平方米,大亚湾208万平方米,惠东105万平方米,博罗76万平方米,龙门46万平方米。惠城区以284万平方米居首位,环比下降3.05%,其中惠阳去化周期最长,为13.29月。


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