如今,在限购松绑如火如荼,限贷却未见放松的楼市背景下,投资者们早已对住宅投资望穿秋水。不可否认,他们会考虑将投资方向转移到价格稳定持续上涨的商业地产来。加之,各地政府城市及区域发展规划政策的频频出台,也正好反映出社区商业未来发展的大趋势。这其中,社区商铺的价值也逐渐凸显出来。

——原创编辑连峥

我们知道,社区商铺这一投资项目之所以受人青睐,不仅是因为其销售价格低于商业商铺的价格,另一方面也是因为商铺的回报率相对稳定,而社区居民的生活需求也是相对稳定的。那么,惠州的社区商铺现状如何呢?小编为此走访了几个片区,发现目前投入使用的社区商铺大多为底商商铺。在江北、南坛、下埔、麦地、东平等片区的商铺分布较为密集且主要用作餐饮等生活服务行业,而在水口、仲恺和金山湖等片区的商铺分布较为疏散,显得清冷许多,一部分甚至空置许久(业界人士称之为“养铺”)。

虽然这些片区的每个楼盘都配比了一定程度的街铺,但由于地处较为偏僻的开发新区,其楼盘入户人数不多,生活设施等配套欠缺等外在因素,其价格也只及成熟街区商铺的一半。然而,尽管现状不大乐观,这些区域的社区商铺却仍具有着巨大的投资潜力。在楼市低迷、电商冲击、政府加大区域规划以及刚需群体置业区域的外扩等态势的影响下,未来前景甚好的新域社区商铺也会成为投资者们关注的焦点。

现状:新域社区商铺火候不佳 仍需努力

看点一:社区规划和商铺未来升值空间是关键

惠州商业经过多年的发展之后,原本仅以住宅裙楼设计的商铺分散模式已经逐渐被以大型购物商场为主的集中式商业所替代,惠州市区的核心商业圈也逐渐形成起来。包括以商业步行街为核心的西湖、南坛-下埔商圈,以天虹广场为核心的花边岭商圈,以华贸、佳兆业中心为核心的江北商圈、以吉之岛为核心东平商圈。而近年来,金山湖片区也正在迅猛地拓展开来,拔地而起的住宅也将预示着其会成为惠州人口密集的片区,新的商圈自然也会随之兴起。点击查看更多

看点二:社区的消费力和成熟程度是衡量标准

社区的消费力主要来自入住的居民。因此在衡量社区消费力层次时应当对社区人口构成,以及业主的特征及数量进行研究,这里面还需要考虑一个实际居住人口的因素。打个比方,很多人喜欢投资住宅,因此如果一个小区的业主以投资者为主,那么即使收楼后小区实际的居住人口也不多,这就很难在短时间内形成消费力。

目前,人们居住的消费主要还是生活性消费,而且由于目前刚需群体置业区域的外扩,新兴的区域商业配套应当先要解决小区的居住人口日常所需,其次才逐渐往服务型商业变化。点击查看更多

看点三:电商冲击时代下 社区商铺优势更明显

在电商的冲击和大量商业地产涌入市场的同质化竞争下,商铺还有投资价值吗?答案是肯定的。由于传统中心商业优势不再,商业品牌、商业资源开始谋求向社区消费、区域消费转型。国务院办公厅就曾于2011年发文规定:新建社区的商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%。这相比过去提高了3%。这意味着具有“最后一公里”优势的社区商铺将成为商业发展的重心。点击查看更多

多种态势影响下 投资社区商铺看点何在?

成长型社区的商铺可以说是一种原始铺,一般价格相对较低,具备成本优势,但社区的配套暂欠成熟,需要一段时间的培育与发展,这个周期需要投资者自己“养铺”,或者采取灵活而廉价的方式出租。

一般来说,从成长型社区发展到成熟社区这一周期不会超过三至五年,那么这段时间里投资者要有“养铺”的心理准备。面对这段时期的“养铺”现象,笔者认为,这是社区商铺投资的一个必然过程,关键在于这个发展时期的长与短,快与慢,但不论这段时间的长短,总体不会影响商铺自身的投资价值。理由有以下三条:

理由一:成长型社区住宅被买下后,始终是要入住的,住宅投资者要不是自住,要不是出租;但不论哪种结果,最终还体现到住宅入驻率中去;

理由二:社区商铺本身属性具备的投资品种稀缺性;

理由三:成长型社区商铺的原始价较低,从另一角度看,这种较低的原始价,实际也是为了缓冲与平衡“养铺”过渡期的价值回报。因此,投资者大可不必为“养铺”的问题过份担忧。

在“养铺”期间,可灵活的采取短期投机策略,其目的是尽量在“养铺”期保持最低且基本的收入状况。具体操作建议是,如果规划“养铺”时间为三年,根据商铺的实际情况和周边的商业环境,可适当的选择一种经营周期较短的业态,并把租约时期规划在三年内。租金要求可以考虑与周边的租金水平相当。其目的是当三年后社区实现成熟环境后,可根据合同到约的时期,对该经营者重新进行合作规划与调整,例如:租金的定位、涨幅比例、租约时期等等。也就是从三年的短期投资策略再转换成中长期投资策略。如果上个经营者合约到期后,后续不再签约的话,也可重新引进经营周期较长,能适应业态规划和租金承租实力的商家进行中长期合作。

因此,不论是成熟社区还是成长型社区的商铺投资,投资者要根据自身的实际情况,与项目投资的实际环境背景出发,进行认真的分析与总结,理性的认识商铺投资,投资者在进入前应充分考虑风险因素。

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